Soalan Lazim Hartanah

Soalan di bawah ialah yang paling kerap kami terima melalui WhatsApp dan semasa lawatan unit. Jika soalan anda tidak ada di sini, hantar terus kepada kami — kami jawab sendiri, bukan melalui sistem automatik.

Membeli rumah

Berapa deposit minimum untuk beli rumah di Malaysia?

Amalan biasa ialah 10% daripada harga rumah, manakala bank membiayai sehingga 90% daripada nilai nilaian bagi pinjaman pertama dan kedua. Untuk pinjaman ketiga dan seterusnya, had pembiayaan biasanya 70%. Sesetengah pemaju menawarkan pakej rebat atau bayaran masuk yang lebih rendah, tetapi baca syaratnya kerana rebat selalunya bermakna harga jualan telah dinaikkan.

Berapa anggaran kos guaman dan duti setem?

Untuk rumah RM500,000 dengan pinjaman 90%, anggaran duti setem pindah milik ialah RM9,000 dan duti setem perjanjian pinjaman RM2,250. Fi guaman SPA dan pinjaman pula sekitar RM8,000 hingga RM10,000 termasuk disbursement. Jumlah keseluruhan kos sampingan biasanya 3% hingga 4% daripada harga rumah. Bagi pembeli rumah pertama berharga RM500,000 ke bawah, pengecualian duti setem mungkin terpakai tertakluk kepada syarat semasa.

Bolehkah saya beli rumah jika rekod CCRIS tidak bersih?

Boleh, tetapi pilihan lebih terhad. Bank akan menilai jenis tunggakan, tempoh dan jumlahnya. Tunggakan kecil yang telah diselesaikan biasanya tidak menghalang permohonan. Jika ada tunggakan aktif, selesaikan dahulu dan dapatkan penyata CCRIS terkini sebelum memohon. Membeli bersama pasangan atau ahli keluarga dengan profil lebih baik juga boleh membantu, tetapi ia mengubah pemilikan hartanah.

Berapa lama proses beli rumah subsale?

Biasanya 3 hingga 4 bulan dari tarikh perjanjian jual beli ditandatangani. Tempoh ini bergantung pada kelulusan pinjaman, pengeluaran dokumen hak milik, penyelesaian tunggakan dan kelajuan peguam. Jika hak milik belum dikeluarkan atau ada isu pusaka, proses boleh mengambil 6 bulan atau lebih.

Apa itu SPA dan bila ia ditandatangani?

SPA (Sale and Purchase Agreement) ialah perjanjian jual beli yang mengikat kedua-dua pihak. Ia ditandatangani selepas harga dipersetujui dan biasanya selepas kelulusan pinjaman atau dalam tempoh yang dinyatakan dalam surat tempahan. Jangan tandatangan SPA sebelum membaca klausa tentang tarikh penyempurnaan, penalti lewat, keadaan unit dan apa yang termasuk dalam harga.

Adakah saya perlu ejen untuk membeli rumah?

Tidak wajib, tetapi ejen membantu dari segi semakan harga, rundingan dan urusan dokumen. Dalam urusan subsale biasa, komisen ejen dibayar oleh penjual daripada harga jualan — bukan caj tambahan kepada pembeli. Jika anda melantik ejen untuk mewakili anda sebagai pembeli, minta terma komisen secara bertulis terlebih dahulu.

Menjual rumah

Berapa lama rumah subsale biasanya mengambil masa untuk terjual?

Di kawasan permintaan sederhana, 2 hingga 4 bulan untuk menerima tawaran yang serius. Di kawasan dengan bekalan berlebihan atau harga tidak realistik, ia boleh mengambil 6 bulan atau lebih. Harga yang tepat, gambar yang jelas dan unit yang bersih memberi kesan lebih besar daripada iklan berbayar.

Apakah kos menjual rumah?

Komisen ejen (biasanya 2%–3%), fi guaman urusan jualan, penyelesaian baki pinjaman, RPGT jika ada keuntungan, dan kos membaiki atau membersihkan unit. Penjual juga perlu menyelesaikan tunggakan cukai taksiran, duti tanah dan caj penyelenggaraan sebelum pindah milik dapat disempurnakan.

Bilakah RPGT dikenakan dan berapa kadarnya?

Bagi warganegara dan pemastautin tetap, kadar ialah 30% bagi jualan dalam tahun pertama hingga ketiga, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan 0% mulai tahun keenam. Cukai dikira atas keuntungan, bukan harga jualan, selepas menolak kos yang dibenarkan dan pengecualian individu RM10,000 atau 10%.

Bolehkah saya menjual rumah yang belum ada hak milik strata?

Boleh, tetapi urusannya lebih rumit dan bergantung pada dokumen pemaju serta kebenaran pihak berkuasa. Bank juga lebih berhati-hati dalam membiayai pembeli. Dapatkan nasihat peguam sebelum menandatangani apa-apa, dan pastikan pembeli tahu keadaan sebenar sejak awal.

Pembiayaan

Apa itu DSR dan berapa DSR yang bank terima?

DSR (Debt Service Ratio) ialah nisbah jumlah komitmen bulanan anda kepada pendapatan kasar. Kebanyakan bank menerima sehingga 60% hingga 70%, bergantung pada pendapatan, umur dan profil kredit. Jika DSR anda melebihi had, bank mungkin meluluskan jumlah pinjaman lebih rendah atau menolak permohonan.

Bolehkah pendapatan suami isteri digabungkan?

Boleh, dan ia biasanya meningkatkan jumlah pinjaman yang layak. Kedua-dua nama akan menjadi peminjam dan pemilik. Perlu diingat: perceraian, kematian atau perubahan pendapatan salah seorang akan menjejaskan urusan pinjaman — pastikan ia difahami oleh kedua-dua pihak sebelum menandatangan.

Adakah MRTA wajib?

MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) tidak diwajibkan oleh undang-undang, tetapi banyak bank menggalakkannya kerana ia melindungi baki pinjaman jika peminjam meninggal dunia atau hilang upaya. Anda boleh memilih perlindungan lain yang setara, atau menolaknya — tetapi pastikan waris mempunyai rancangan untuk menyelesaikan baki pinjaman.

Apa beza pinjaman fixed rate dan flexi?

Kadar tetap (fixed) memberi ansuran yang tidak berubah sepanjang tempoh tertentu, memudahkan perancangan. Akaun semasa penuh (full flexi) membenarkan lebihan bayaran mengurangkan faedah harian dan boleh dikeluarkan semula. Bagi peminjam yang mempunyai simpanan tunai, flexi biasanya lebih menjimatkan dalam jangka panjang.

Menyewa

Berapa deposit sewa yang biasa diminta?

Amalan pasaran di Lembah Klang ialah dua bulan deposit sewa tambah satu bulan deposit utiliti, sering disebut 2+1. Unit bernilai tinggi atau berperabot penuh kadangkala meminta 3+1. Deposit boleh digunakan untuk sewa tertunggak, bil utiliti dan kerosakan melebihi haus dan lusuh biasa.

Perlukah perjanjian sewa distampel?

Perlu. Perjanjian sewa hendaklah distampel di LHDN dalam tempoh 30 hari daripada tarikh ditandatangani. Duti setem dikira mengikut sewa tahunan dan tempoh perjanjian. Perjanjian yang tidak distampel menyukarkan tindakan undang-undang jika berlaku pertikaian.

Bolehkah tuan rumah menaikkan sewa setiap tahun?

Hanya mengikut apa yang dinyatakan dalam perjanjian. Jika perjanjian menetapkan sewa tetap sepanjang tempoh, tuan rumah tidak boleh menaikkannya secara sepihak. Untuk penyewaan jangka panjang, lebih baik nyatakan kenaikan maksimum dan tarikh semakan dalam perjanjian.

Strata dan dokumen

Berapa caj penyelenggaraan biasa bagi hartanah strata?

Biasanya antara RM0.25 dan RM0.40 sekaki persegi sebulan di kawasan bandar, bergantung pada kemudahan dan saiz bangunan. Untuk unit 1,000 kaki persegi, itu sekitar RM250 hingga RM400 sebulan, belum termasuk cukai taksiran dan duti tanah.

Apakah dana penjelajahan (sinking fund)?

Dana penjelajahan ialah akaun khas untuk kerja besar jangka panjang seperti mengecat seluruh bangunan, mengganti lif atau membaiki bumbung. Ia mesti sekurang-kurangnya 10% daripada caj penyelenggaraan dan tidak boleh digunakan untuk kos operasi harian.

Mengapa hak milik strata penting?

Hak milik strata ialah dokumen pemilikan berasingan bagi setiap unit. Tanpanya, pemilik sukar menjual atau membiayai semula unit secara berasingan, dan pengurusan bangunan bergantung kepada pemaju. Semak statusnya sebelum membeli kerana proses pengeluaran hak milik boleh mengambil masa bertahun-tahun.

Tentang Payed Legacy

Adakah anda ejen hartanah berdaftar?

Kami beroperasi di bawah ERA Realtor Sdn Bhd, sebuah firma agensi hartanah berdaftar di Malaysia. Semua urusan jual beli dan sewa dijalankan mengikut amalan agensi hartanah yang standard, dengan dokumen bertulis untuk setiap peringkat penting.

Kawasan mana yang anda liputi?

Tumpuan utama kami ialah Bandar Baru Bangi, Kajang, Cheras, Setapak, Putrajaya, Cyberjaya, Dengkil, Shah Alam dan kawasan bersebelahan di Lembah Klang. Bagi unit di luar kawasan ini, kami akan cuba membantu atau merujuk anda kepada rakan ejen yang lebih sesuai.

Adakah anda mengenakan bayaran untuk konsultasi?

Tidak. Perbincangan awal, anggaran kelayakan dan pandangan tentang unit adalah percuma. Komisen hanya dikenakan apabila berlaku urusan jual, beli atau sewa yang berjaya, mengikut terma yang dipersetujui secara bertulis.

Masih ada soalan?

Hantar soalan anda melalui halaman Hubungi Kami atau terus ke WhatsApp +6012-996 6769. Jika soalan itu relevan untuk pembaca lain, kami akan tambahkannya ke halaman ini.

Untuk pengiraan pantas sebelum bertanya, gunakan kalkulator hartanah kami — ansuran, kelayakan, duti setem dan hasil sewa.