Dalam hampir setiap urusan jual beli rumah yang kami uruskan, ada satu saat yang sama: pembeli bertanya "kenapa perlu bayar lagi?" — biasanya pada minggu pertama selepas perjanjian jual beli (SPA) ditandatangani. Deposit sudah dibayar, harga sudah dirunding, tetapi peguam meminta wang untuk duti setem, caj penilaian, carian hak milik dan pelbagai perkara lain.
Artikel ini menyenaraikan kos tersebut satu per satu, dengan anggaran angka sebenar untuk rumah berharga RM500,000. Tujuannya supaya anda tidak terkejut, dan supaya anda boleh merunding perkara yang boleh dirunding sebelum menandatangani apa-apa.
Kenapa kos ini selalu terlepas pandang
Iklan hartanah memaparkan satu nombor sahaja: harga jualan. Ia tidak memaparkan duti setem, fi guaman, caj penilaian bank atau tunggakan caj penyelenggaraan. Apabila pembeli mengira bajet, mereka biasanya mengira dua perkara: deposit 10% dan ansuran bulanan. Dua perkara itu betul, tetapi tidak lengkap.
Dalam pengalaman kami, pembeli subsale perlu menyediakan tambahan 3% hingga 4% daripada harga rumah sebagai kos sampingan tunai. Bagi rumah RM500,000, itu antara RM15,000 dan RM20,000. Jika anda membeli daripada pemaju dengan pakej rebat, angka ini berbeza — tetapi tetap ada kos yang tidak dimasukkan dalam brosur.
12 kos sampingan dan bila ia perlu dibayar
| Kos | Anggaran (rumah RM500,000) | Bila dibayar |
|---|---|---|
| Deposit / bayaran pendahuluan 10% | RM50,000 | 2–3% semasa booking, baki semasa SPA |
| Duti setem pindah milik (MOT) | RM9,000 (jika tiada pengecualian) | Semasa SPA distampel |
| Duti setem perjanjian pinjaman | RM2,250 (0.5% daripada pinjaman) | Semasa perjanjian pinjaman distampel |
| Fi guaman SPA (pembeli) | Anggaran RM4,000–RM5,500 | Berperingkat: semasa mula, SPA, selesai |
| Fi guaman perjanjian pinjaman | Anggaran RM4,000–RM5,000 | Sama seperti di atas |
| Disbursement peguam | RM500–RM1,500 | Bersama fi guaman |
| Caj penilaian bank | RM800–RM1,500 | Semasa permohonan pinjaman |
| Cukai taksiran & duti tanah (pro-rata) | Bergantung pihak berkuasa tempatan | Semasa penyempurnaan, bayaran pro-rata kepada penjual |
| Tunggakan caj penyelenggaraan (strata) | Semak penyata JMB/MC | Sebelum pindah milik — pastikan penjual jelaskan |
| Deposit utiliti (air, elektrik) | RM300–RM1,000 | Selepas kunci diserahkan |
| Insurans pinjaman (MRTA/MLTA) | Berbeza — boleh masuk pinjaman | Semasa penyerahan pinjaman |
| Kerja baik pulih & perabot | Paling tidak dapat dijangka | Selepas kosong |
Iklan
Contoh pengiraan penuh: rumah subsale RM500,000
Andaian: pembeli warganegara, pembiayaan 90%, bukan pembelian rumah pertama yang layak pengecualian, dan harga dipersetujui sama dengan nilaian bank.
| Perkara | Amaun |
|---|---|
| Harga rumah | RM500,000 |
| Pinjaman bank (90%) | RM450,000 |
| Deposit tunai (10%) | RM50,000 |
| Duti setem MOT (1% × RM100,000 + 2% × RM400,000) | RM9,000 |
| Duti setem perjanjian pinjaman (0.5% × RM450,000) | RM2,250 |
| Fi guaman SPA + disbursement | ± RM5,500 |
| Fi guaman pinjaman + disbursement | ± RM5,000 |
| Caj penilaian | ± RM1,200 |
| Jumlah tunai diperlukan | ± RM72,950 |
Itu belum termasuk kerja cat, tukar kunci, pemasangan langsir, pemindahan dan perabot asas. Ramai pembeli menghabiskan RM10,000 hingga RM30,000 untuk peringkat ini, bergantung pada keadaan unit.
Semak pengecualian duti setem rumah pertama. Bagi warganegara yang membeli rumah kediaman pertama berharga RM500,000 dan ke bawah, kerajaan memberikan pengecualian penuh duti setem ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman, tertakluk kepada syarat serta tarikh kuat kuasa yang ditetapkan. Jika anda layak, dua baris terbesar dalam jadual di atas menjadi RM0. Syarat dan tempoh pengecualian berubah dari semasa ke semasa — sahkan dengan peguam anda sebelum membuat pengiraan.
Untuk kiraan pantas mengikut harga rumah anda sendiri, gunakan kalkulator duti setem dan kos beli kami.
Kos yang paling kerap diabaikan
1. Nilaian bank lebih rendah daripada harga rundingan
Bank membiayai peratusan daripada nilai pasaran, bukan harga yang anda setuju. Jika harga rundingan RM520,000 tetapi nilaian bank RM480,000, bank mengira 90% daripada RM480,000 (RM432,000), dan anda perlu menampung baki RM88,000 secara tunai. Perbezaan ini boleh membatalkan urusan. Sebab itu kami sentiasa meminta nilaian awal sebelum booking dibuat.
2. Tunggakan caj penyelenggaraan dan cukai
Bagi hartanah strata, tunggakan caj penyelenggaraan dan dana penjelajahan (sinking fund) mengikut unit, bukan mengikut pemilik. Jika penjual mempunyai tunggakan, urusan pindah milik boleh tersekat kerana JMB atau Management Corporation enggan mengeluarkan surat pengesahan. Pembeli perlu meminta penyata terkini sebelum menandatangani, dan pastikan SPA mewajibkan penjual menyelesaikan semua tunggakan.
3. Caj tersembunyi dalam pakej pemaju
Rebat 5% hingga 10%, "free SPA legal fees", atau "free MOT" adalah sebahagian daripada harga jualan. Baca butiran: ada pemaju yang menanggung fi guaman tetapi tidak menanggung duti setem; ada yang menawarkan rebat melalui potongan harga yang kemudiannya menjejaskan nilaian bank. Bandingkan jumlah kos sebenar, bukan peratusan rebat.
4. Kos memegang unit sebelum diduduki
Untuk rumah dalam pembinaan, anda membayar faedah progresif semasa projek berjalan, serta cukai taksiran dan caj penyelenggaraan sebaik sahaja kosong. Untuk rumah sewa, anda perlu simpan sekurang-kurangnya dua bulan ansuran sebagai rizab jika unit tidak disewa segera.
Cara mengurangkan kos ini dengan sah
- Runding harga, bukan kos. Pembeli sering sibuk merunding RM5,000 daripada harga tetapi tidak bertanya siapa menanggung fi guaman dan duti setem. Dalam pasaran pembeli, penjual kadangkala bersetuju menanggung sebahagian kos guaman.
- Gunakan peguam panel bank untuk perjanjian pinjaman. Biasanya kos lebih rendah kerana bank sudah berunding kadar pukal.
- Minta penyata bank penuh bagi pinjaman sedia ada penjual. Ini mendedahkan baki pinjaman, penalti lock-in dan kos penebusan awal — yang selalunya menentukan sama ada urusan boleh diteruskan.
- Elak "pakej sifar deposit" yang menaikkan harga jualan untuk menampung rebat. Anda membayar faedah selama 35 tahun ke atas wang yang tidak anda terima.
- Rizab 10% daripada bajet untuk kerja baik pulih. Hampir setiap unit subsale memerlukan sekurang-kurangnya tukar kunci, paip dan cat.
Senarai semak tunai sebelum anda booking
- Deposit 10% (atau 2–3% semasa booking) — pastikan resit dan surat tempahan menyatakan syarat pembatalan.
- Anggaran 3–4% harga rumah untuk duti setem, guaman, penilaian dan disbursement.
- Rizab 2–3 bulan ansuran sebagai buffer.
- Bajet baik pulih & perabot asas.
- Wang untuk deposit utiliti dan pemindahan.
Jika anda tidak mempunyai tiga daripada lima perkara di atas, lebih baik tangguhkan booking. Deposit yang hilang kerana pinjaman ditolak adalah kerugian yang paling biasa kami lihat — dan ia boleh dielakkan dengan semakan kelayakan terlebih dahulu. Baca cara kira kelayakan pinjaman perumahan sebelum melihat unit.
Soalan yang selalu ditanya
Adakah komisen ejen ditanggung pembeli?
Dalam urusan subsale biasa di Malaysia, komisen ejen dibayar oleh penjual daripada harga jualan. Tetapi jika anda melantik ejen sendiri untuk mewakili anda sebagai pembeli, atau dalam urusan sewa, terma komisen perlu dinyatakan secara bertulis di awal. Minta pengesahan bertulis — jangan bergantung pada percakapan.
Bolehkah kos guaman dimasukkan ke dalam pinjaman?
Sebahagian bank membenarkan fi guaman SPA dan duti setem dimasukkan ke dalam pinjaman (dikira sebagai sebahagian daripada harga). Ini menambah jumlah pinjaman dan faedah, dan boleh menjejaskan nisbah hutang anda. Ia pilihan, bukan kelebihan percuma.
Berapa lama urusan subsale mengambil masa?
Biasanya 3 hingga 4 bulan dari tarikh SPA ditandatangani, bergantung pada kelajuan kelulusan pinjaman, pengeluaran surat kuasa mentadbir atau hak milik, dan penyelesaian tunggakan. Jika ada isu pusaka atau hak milik belum dikeluarkan, tempohnya boleh mencecah 6 bulan atau lebih.
Jika anda mahu kami semak anggaran kos untuk unit tertentu, hantar butiran unit dan harga rundingan melalui halaman Hubungi Kami. Kami akan kira bersama anda sebelum anda komited.
Ditulis oleh Pasukan Payed Legacy
Kami ialah pasukan ejen hartanah di bawah ERA Realtor Sdn Bhd yang mengendalikan urusan jual, beli dan sewa di Bandar Baru Bangi, Kajang, Cheras, Putrajaya dan Lembah Klang. Artikel di laman ini ditulis berdasarkan urusan sebenar dengan pembeli, penjual, penyewa dan pihak bank — bukan salinan daripada laman lain.
Ada soalan khusus tentang kes anda? WhatsApp +6012-996 6769 atau e-mel payedlegacy@gmail.com. Dikemas kini: 27 Oktober 2026.