RPGT 2026: Kadar, Cara Kira & Pengecualian Cukai Jual Rumah

RPGT (Real Property Gains Tax, atau Cukai Keuntungan Harta Tanah — CKHT) ialah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan apabila anda menjual hartanah, bukan ke atas harga jualan. Ia ditadbir oleh LHDN di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976.

Ramai penjual hanya mengetahui tentang RPGT selepas menerima surat daripada peguam, beberapa minggu sebelum urusan selesai. Pada ketika itu, harga sudah dirunding dan masa sudah suntuk. Artikel ini menerangkan kadar semasa, cara pengiraan penuh dengan contoh, kos yang boleh ditolak, dan kesilapan yang menyebabkan penjual membayar lebih daripada sepatutnya.

Siapa yang dikenakan RPGT

RPGT dikenakan kepada pelupus (penjual), bukan pembeli. Ia terpakai kepada warganegara, pemastautin tetap, syarikat dan warga asing — dengan kadar yang berbeza mengikut kategori dan tempoh pegangan. Ia juga terpakai kepada pemberian hartanah kepada orang lain dalam keadaan tertentu, bukan hanya jual beli tunai.

Asas cukai ialah keuntungan boleh cukai: harga pelupusan tolak harga pemerolehan, tolak kos yang dibenarkan, tolak pengecualian yang layak.

Kadar RPGT mengikut tempoh pegangan

Kadar di bawah ialah kadar yang terpakai untuk pelupusan semasa (tidak berubah sejak 2022). Tempoh pegangan dikira dari tarikh pemerolehan sehingga tarikh pelupusan.

Perhatikan baris terakhir: bagi warganegara dan pemastautin tetap, selepas tahun kelima kadar menjadi 0%. Ini bermakna strategi pegangan enam tahun menghapuskan RPGT sepenuhnya bagi individu — satu fakta yang mengubah keputusan ramai pelabur.

Cara kira RPGT: contoh penuh

Encik A membeli rumah subsale pada 2021 dengan harga RM600,000 dan menjualnya pada tahun keempat pegangan dengan harga RM750,000.

Jika Encik A menunggu sehingga tahun keenam, kadar menjadi 0% dan cukainya RM0. Dalam contoh ini, menunggu dua tahun menjimatkan RM12,950 — tetapi beliau juga perlu menanggung ansuran, cukai taksiran dan caj penyelenggaraan selama dua tahun itu. Itu keputusan kewangan, bukan keputusan cukai semata-mata.

Kos yang boleh ditolak dan yang tidak

Borang, tarikh akhir dan wang tahanan 3%

• CKHT 1A — dikemukakan oleh penjual (pelupus) dalam tempoh 60 hari daripada tarikh pelupusan.
• CKHT 2A — dikemukakan oleh pembeli (pemeroleh) dalam tempoh 60 hari yang sama.
• Wang tahanan — pembeli wajib menahan 3% daripada harga jualan (bagi warganegara/pemastautin tetap) dan meremitkannya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari. Bagi penjual bukan warganegara, kadar tahanan lebih tinggi.
• Selepas taksiran selesai, lebihan tahanan dipulangkan. Dalam contoh di atas, RM22,500 ditahan, cukai sebenar RM12,950, jadi baki RM9,550 dipulangkan kepada penjual.

Kelewatan mengemukakan borang boleh dikenakan penalti, dan penalti itu dikira daripada cukai yang kena dibayar — bukan jumlah kecil. Pastikan peguam anda mengendalikan bahagian ini; jangan andaikan ia "automatik".

Pengecualian yang sering dipakai

1. Pengecualian individu RM10,000 atau 10%

Setiap individu layak menolak amaun yang lebih tinggi antara RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh cukai, bagi setiap pelupusan.

2. Pengecualian sekali seumur hidup

Warganegara dan pemastautin tetap boleh memilih pengecualian penuh ke atas keuntungan daripada pelupusan satu kediaman persendirian, sekali seumur hidup. Ia tertakluk kepada syarat (termasuk hak milik dan penggunaan sebagai kediaman) dan hanya boleh digunakan sekali — jangan gunakannya untuk jualan kecil jika anda merancang jualan besar kemudian.

3. Pindah milik antara ahli keluarga

Pindah milik antara suami isteri, ibu bapa dan anak, atau datuk nenek dan cucu, layak mendapat pengecualian atau pelepasan tertentu tertakluk kepada syarat. Ia bukan "bebas cukai tanpa syarat" — struktur dan nilai nilaian masih disemak.

4. Harta pusaka

Pelupusan oleh waris selepas kematian mempunyai layanan khusus. Jika anda menjual rumah yang baru diwarisi, dapatkan nasihat sebelum menandatangani apa-apa, kerana tarikh pemerolehan dan nilai asal menentukan cukai.

Perangkap biasa dalam urusan subsale

1. Tarikh pemerolehan berbeza daripada tarikh SPA. Bagi hartanah yang dibeli daripada pemaju, tarikh pemerolehan boleh merujuk tarikh pembayaran pertama atau tarikh pindah milik, dan ini mengubah tempoh pegangan serta kadar cukai.
2. Harga dalam SPA lebih rendah daripada harga sebenar. Amalan "harga dalam SPA rendah, baki bayar tunai" adalah satu kesalahan dan boleh menyebabkan denda serta taksiran semula. Jangan sekali-kali bersetuju.
3. Nama bersama (joint name). Setiap pemilik mempunyai taksiran sendiri, termasuk penggunaan pengecualian sekali seumur hidup secara berasingan. Susunan nama memberi kesan cukai.
4. Tidak sedar penjual perlu menanggung cukai. Pembeli yang menahan 3% sering dianggap "menyusahkan", sedangkan itu kewajipan undang-undang pembeli.

Apa yang perlu anda buat sekarang

• Kumpulkan resit pembelian asal, duti setem, fi guaman dan semua kerja naik taraf.
• Kira tarikh pemerolehan yang sah, bukan tarikh anda mula mendiami rumah.
• Bandingkan jualan tahun ini dengan tahun hadapan: perbezaan kadar boleh melebihi kos memegang setahun.
• Minta peguam mengesahkan pengiraan sebelum SPA ditandatangani — bukan selepas.

Untuk gambaran kos jualan secara keseluruhan (komisen, guaman, penyelesaian pinjaman), baca panduan jual rumah subsale. Untuk anggaran tunai yang perlu disediakan pembeli anda, lihat kos tersembunyi beli rumah.

Nota: artikel ini untuk rujukan umum dan bukan nasihat cukai. Kadar dan pengecualian boleh berubah; sahkan dengan laman rasmi LHDN atau penasihat cukai bertauliah sebelum membuat keputusan.